O ano de 2014 representou uma nova página no mercado imobiliário e veio consolidar uma retoma que já tomava forma no último trimestre de 2013. E tal como o segmento mais abrangente, também o mercado de luxo este ano acabou por ter um saldo positivo para as agências imobiliárias que trabalham este tipo de carteira com acréscimos nas vendas na ordem dos 40%. Outra conclusão consensual junto das quatro empresas contactadas é que os portugueses, em 2014, voltaram a comprar neste segmento (ainda que não ultrapassando certos limites) e representam já cerca de 50% da faturação destas agências.

Há mais casas de luxo à venda em Portugal – um stock que cresceu com a crise – e palacetes e solares de sonho que facilmente chegam aos vários milhões de euros. Quem os está a vender são essencialmente famílias apanhadas pela recessão ou em processos de partilha de heranças e também bancos e empresas que têm na sua posse imóveis que exigem elevados gastos de manutenção não compatíveis com o atual momento de contenção.

Algarve, Portugal

Apesar da vontade de vender, a discrição é uma das condições impostas pelos proprietários às agências imobiliárias especializadas neste mercado. Frequentemente exigem confidencialidade e a divulgação do preço apenas a quem tem de facto perfil para comprar. O imóvel mais caro à venda em Portugal custa 40 milhões de euros e situa-se em Sintra mas não existe autorização para publicar fotos ou mais informação. O nosso ponto de partida foram assim as casas mais caras, com valores e dados passíveis de serem divulgados.

Na Remax Collection, marca do grupo Remax especializada na comercialização de imóveis de luxo, o número de imóveis alienados aumentou 41,1% neste segmento. “Este ano vendemos 261 imóveis de valor igual ou superior a €500 mil, entre apartamentos, moradias e quintas. Nos 12 meses de 2013 tinham sido vendidos 185 imóveis de luxo, o que significa que a rede Remax participou este ano na venda de mais 41,1% de imóveis de elevado valor”, refere Beatriz Rubio, CEO da Remax Portugal.

Um bom exemplo é a moradia mais cara vendida pela agência em 2014. Localizada na Quinta da Marinha esteve à venda por €4 milhões, mas o negócio só se fechou quando o preço baixou para os €2,6 milhões.

Patamares só para estrangeiros

Na Sotheby’s, o imóvel de maior valor à venda, livre de contratos de confidencialidade, pertence à famosa família francesa Schlumberger, que acumulou fortuna nos negócios do petróleo. Acessível por €17,5 milhões, a Quinta do Vinagre, em Colares, foi palco de festas míticas que rivalizavam com as organizadas pelo fundador da Quinta Patino e atraíam figuras tão mediáticas como os duques de Windsor, Audrey Hepburn ou Gina Lollobrigida.

Fundada no sec. XVI pelo Bispo de Silves e Lamego, a quinta estende-se por verdejantes 42 hectares do Parque Natural de Sintra, acolhendo na sua área dois palácios, piscina, campo de ténis, capela e 7 hectares de vinha e respetiva adega.

“Todos os imóveis como este e que estão acima dos €5 milhões atraem essencialmente clientes estrangeiros”, aponta Gustavo Soares, administrador da Sotheby’s. E quem os quer comprar, e dependendo da sua localização, poderá dar-lhes um uso que não somente o privado. “Muitas vezes são imóveis desse que acabam por ser comprados por investidores que os adaptam a hotéis, condomínios habitacionais e, no caso dos palacetes no centro de Lisboa, por exemplo, são também reconvertidos em escritórios de empresas ou embaixadas”.

Mas os portugueses representam 50% da faturação da empresa ainda que se fiquem pelo que Gustavo Soares chama de “primeiro patamar” de vendas. “Neste primeiro patamar situam-se as casas entre os €600 mil e €1 milhão. Quem compra são diretores de topo, quadros superiores de empresas nacionais e internacionais”, adianta. O patamar seguinte abrange imóveis entre €1 milhão e €3,5 milhões e aqui o peso dos estrangeiros é superior. “Entre os nossos clientes temos desde donos empresas a artistas e desportistas internacionais”.

No último nível, com casas de €3,5 milhões para cima, já é residual o número de clientes portugueses. “São essencialmente estrangeiros e investidores que procuram palacetes para os reconverter em escritórios ou em hotéis de charme”. Isto em Lisboa. Já no Algarve, facilmente se chegam a esses valores na Quinta do Lago ou Vale do Lobo, diz Gustavo Soares. “Nestas localizações, uma casa para reabilitar custa €3,5 milhões. Sem necessidade de intervenção, uma moradia com cinco quartos, inserida num lote de 2.000 m2, pode andar entre €5 milhões e €6 milhões”.

Moradia com piscina

Enquadrado neste perfil está o imóvel mais valioso da Sotheby’s no centro de Lisboa. A propriedade que está localizada muito perto da Avenida da Liberdade, na rua do Salitre, está a ser vendida por €12,5 milhões e abrange dois imóveis apalaçados e um precioso jardim, pequeno oásis no meio da cidade, onde não falta sequer uma casa dos caseiros e um pavilhão de caça.

O imóvel de maior valor da Remax Collection, marca do grupo Remax orientada exclusivamente para o luxo, é também um palacete em Sintra de €11 milhões. Mas o mais peculiar é, sem dúvida, o segundo da lista: à venda por nove milhões, o Castelo do Moinho é uma construção referencial por terras algarvias, quando se passa na autoestrada A22, perto da saída de Loulé. Edificada como um castelo com muralhas, torres, salões de 200 m2 e um pátio de 1000 m2 (com vista panorâmica para o mar), a casa respeitou as características das construções medievais.

A crise dos últimos anos fez aumentar muito a oferta de imóveis para todo o tipo de cliente. Uma diversidade que veio também acompanhada de flexibilidade de preços.

Beatriz Rubio lembra que “entre 2008 e 2012 os preços dos imóveis desceram em todos os mercados – no luxo e fora do luxo”. E que resultaram em boas oportunidades para quem comprou. Se 10% da descida de preços numa casa de €100 mil corresponde a um desconto generoso, imagine-se numa casa de €1 milhão, por exemplo. “Estamos a falar logo de €100 mil. E houve casos em que as casas estavam muito fora do preço de mercado e aí chegou a haver descidas na ordem dos 40%”, reforça esta responsável.

Manuel Neto, da Engel &Volkers das lojas de Lisboa e Cascais, tem casos idênticos para partilhar. A propriedade mais cara que a agência já vendeu foi transacionada há dois anos no pico da crise. O preço inicial da moradia, localizada também na Quinta da Marinha, era de €12 milhões. “Mas acabou por ser vendida por €7 milhões. Nesse período, houve muitas correções de preço mas agora o mercado já estabilizou”, sublinha.

Estrangeiros que não querem vistos gold

Se para certo nível de preços a procura vem essencialmente de estrangeiros, não surge forçosamente de quem pretende conseguir o tão propalado visto gold, mais motivado para casas de meio milhão de euros e para o seu arrendamento que confere uma boa taxa de rentabilidade.

“Estes imóveis já atraem outro tipo de clientes. Pessoas que querem mesmo viver e desfrutar das casas e de Portugal. No nosso caso, temos clientes árabes e russos mas também brasileiros, americanos ou do Norte da Europa”, conta Manuel Neto, da Engel&Volkers. Enquadrada para este perfil de compradores está a casa mais cara da carteira da Engel (fora do abrigo da confidencialidade): custa €13 milhões e está edificada perto da praia, na Guia, em Cascais. A moradia de estilo senhorial, dos anos 30, edificada estrategicamente frente ao mar, está inserida num lote de 15.300m2. Esta ampla área acolhe não só um jardim bem cuidado, mas ainda uma outra casa mais pequena utilizada como alojamento dos empregados e ainda um campo de ténis e uma piscina de água salgada, abastecida diretamente pelo mar.

Nem só no distrito de Lisboa e no Algarve se vendem imóveis de vários milhões de euros.

A norte, a Luximo’s, associada da Christie’s International Real Estate, vende quintas com paisagens de sonho no Douro, palacetes luxuosos na Invicta e solares beirões. O imóvel de maior valor da sua carteira é uma quinta em Guimarães por €20 milhões. Mas faz parte do lote dos confidenciais. Publicável entre as mais valiosas é a Quinta da Granja, em Barcelos, local de realização de eventos de todo o tipo, desde conferências a casamentos, com uma capacidade de acolhimento para 800 pessoas. Está à venda por €11 milhões.

Porto, Portugal

Num outro registo, um palacete, no Porto, consta na lista dos mais caros imóveis disponíveis a norte. Localizado na freguesia de Nevogilde, na primeira linha do mar, a casa apalaçada de maciços tetos em madeira trabalhada e pavimentos em mármore, está acessível por seis milhões.

Também no distrito do Porto, são essencialmente os estrangeiros que compram imóveis neste patamar de preços. “Já vendemos a brasileiros, israelitas, franceses… São pessoas que querem casas de campo, mas a poucos minutos da praia ou mesmo na primeira linha do mar. Neste momento, há procura de Gaia até Caminha ou Vila do Conde”, diz Andreia Silva, diretora comercial da Luximo’s. E os portugueses? Os clientes nacionais já começam a regressar ao mercado imobiliário, aponta a responsável da Luximo’s. Ainda que com bolsas menos desafogadas. “Estão a adquirir casas a valores que rondam entre os €400 mil e os €500 mil”. Mas com uma particularidade: sem recurso ao crédito bancário.