Arrendamento | Guia Prático

Contrato de Arrendamento

O Contrato de Arrendamento é obrigatório para quem vai arrendar um imóvel e consiste num documento que consagra os deveres e os direitos de ambas as partes: proprietário(s) e inquilino(s).

O contrato deve ser celebrado por escrito e pode ter prazo certo ou uma duração indeterminada.

No contrato de arrendamento é obrigatório constar:

• A identidade das partes, incluindo naturalidade, data de nascimento e estado civil e o regime de casamento
• A identificação e localização do local arrendado, ou da sua parte
• O fim, habitacional ou não habitacional, a que se destina
• A confirmação da existência de licença de utilização: o seu número, a data e a entidade emitente
• O valor da renda mensal
• A data da celebração e de início efetivo
• A identificação dos locais de uso privativo, os de uso comum e os anexos que sejam arrendados
• A natureza do direito do locador, sempre que o contrato seja celebrado com base num direito temporário ou em poderes de administração de bens alheios
• O número de inscrição na matriz predial ou a declaração de o prédio se encontrar omisso
• O regime da renda, ou da sua atualização
• O prazo do contrato e indicação se será renovável ou não
• Outras cláusulas permitidas por lei e pretendidas pelas partes

Pessoas que podem viver no imóvel

No imóvel que se pretende arrendar podem residir todos os que vivam em economia comum, em união de facto, parentes ou afins do arrendatário em linha reta até ao 3.º grau, segundo o artigo 1093.º do Código Civil.

Podem ainda viver, no máximo, três hóspedes, exceto se houver uma cláusula no contrato que estipule o contrário.

Divisão dos encargos e despesas

Conforme o artigo 1078.º do Código Civil, as partes, senhorio ou inquilino, devem estipular, por escrito, o regime dos encargos.

Se não houver acordo, a lei prevê que as despesas correntes respeitantes ao fornecimento de bens ou serviços fiquem por conta do arrendatário. Já as despesas e os serviços referentes às partes comuns do imóvel (exemplo: condomínio ou serviço de limpeza de escadas) são pagos pelo senhorio.

As partes podem acordar uma quantia fixa a pagar por conta destes encargos e os acertos serão feitos semestralmente.

Responsabilidade das obras de conservação

As obras de conservação devem ser executadas pelo senhorio, exceto se ficar estipulado o contrário.

O arrendatário apenas pode executar obras quando o contrato o possibilita ou se tiver autorização, por escrito, do senhorio. No caso de obras urgentes, ou que o senhorio esteja a demorar muito tempo a realizá-las, o arrendatário pode assumir as reparações, com direito a ser reembolsado.

Contudo, o inquilino tem a obrigação de avisar o senhorio das obras que realiza e juntar os comprovativos de despesas na comunicação.

Modificações no imóvel

Enquanto inquilino, este pode sentir a necessidade de efetuar pequenas mudanças no imóvel, para garantir o conforto ou comodidade.

Estas “pequenas deteriorações” são lícitas, no entanto, devem ser “reparadas pelo arrendatário antes da restituição” do imóvel, exceto se ficar estipulado o contrário, diz o artigo 1073.º do Código Civil.

Direitos e deveres relativos ao pagamento da caução

O senhorio pode solicitar ao arrendatário a prestação de uma caução, orientada a garantir o cumprimento das suas obrigações (artigo 623.º do Código Civil). Em alternativa, pode pedir outro tipo de garantias, como, por exemplo, um fiador.

No entanto, deve-se ter em atenção que, neste caso, o fiador terá de renunciar ao benefício da excursão.

Trata-se de um mecanismo que possibilita ao fiador efetuar o pagamento apenas após terem sido executados os bens do devedor principal.

Antecipar rendas

O senhorio poderá ainda pedir o pagamento antecipado de rendas mensais não vencidas.

Trata-se da antecipação de rendas, um mecanismo que permite ao senhorio ver adiantado o pagamento das rendas devidas pelo contrato. No entanto, a lei limita esta possibilidade a um máximo de três rendas mensais.

Animais de estimação

No caso de ter animais de estimação, apure se o senhorio possibilita que eles habitem no imóvel. A lei estabelece que “nos prédios urbanos podem ser alojados até três cães ou quatro gatos adultos por cada fogo”, contudo, muitos proprietários opõem-se à presença de animais e podem incluir uma cláusula de proibição no contrato.

Já existem no entanto precedentes legais que salvaguardam a presença do animal num imóvel arrendado, mesmo com uma cláusula de exclusão no contrato.

Regulamento do condomínio

No caso do imóvel pertencer a um condomínio, é essencial que os futuros inquilinos peçam antecipadamente o regulamento do condomínio, para ficarem a par das regras do edifício e saberem o que é aceite pelos restantes vizinhos.

Obrigações em caso de saída

O arrendamento pode cessar por acordo das partes, resolução, denúncia ou outras causas previstas na lei, segundo o artigo 1079.º do Código Civil.

Mesmo com contrato (prazo certo ou indeterminado), qualquer uma das partes pode opor-se à renovação, desde que o prazo da antecedência da comunicação, conforme a Lei n.º 31/2012, seja respeitado.

Se tiver dúvidas ou questões legais para a formalização do seu contrato de arrendamento, deve contactar um advogado.